Autor | Jaime Ramos
Los centros urbanos de innumerables ciudades se han visto sometidos en los últimos tiempos a un agotamiento demográfico. Se han transformado de lugares residenciales a espacios "de paso" y, llegados a un determinado punto, no es tan sencillo invertir la tendencia. Ante esto, la ciudad de Nueva York explora soluciones: convertir oficinas en viviendas.
Y el centro urbano abandonó la esencia residencial
Las grandes ciudades han vivido en las últimas décadas procesos en los que su actividad ha terminado por definir con más rigidez de lo deseado el uso de los espacios urbanos. No existe un patrón fijo y varían en función del lugar del globo, pero esta es la tendencia que nos permite distinguir entre barrios vivibles, desarrollos de uso mixto, distritos financieros y centros urbanos.
Sin una planificación sólida, esta clasificación de los espacios urbanos ha terminado por alejar a un sinnúmero de ciudades de los principios del crecimiento inteligente. Si nos quedamos en el centro urbano, en la actualidad comprobamos un colapso residencial que atrae viejos fantasmas, como el de la desigualdad. Algunos hablan incluso de la muerte del downtown.
Si echamos una breve mirada a nivel mundial, encontramos algunos factores que se interrelacionan entre ellos, como el turismo de inversión. El caso de Venecia es el más famoso a nivel mundial, pero en otras tantas ciudades el fenómeno ha evolucionado, vinculado a la inversión de entes económicos que adquieren muchas propiedades ocasionando que el mercado de la vivienda se desvirtúe. Atenas es un buen ejemplo.
La crisis residencial de Nueva York
La historia con la crisis de la vivienda de Nueva York y, en especial, en Manhattan, resulta más compleja y está aderezada por más factores. Allí se ha terminado por confirmar una gran paradoja: pese al beneficio económico que atrae el centro de la ciudad más emblemática en lo financiero, parte de su población lleva años experimentando problemas para salir adelante.
Según el estándar New York City True Cost of Living (TCL), se necesitan 100.000 dólares anuales para asumir todos los costes de vivir allí. Esta cantidad se ve incrementada hasta 150.000 dólares en el caso del Sur de Manhattan. Más de la mitad de los hogares no poseen unos ingresos que les permita cubrir esas cifras.
Una solución no tan sencilla: convertir oficinas en viviendas
Para combatir la crisis, el alcalde la ciudad, Eric Adams, y su equipo, han lanzado lo que se conoce como el plan "City of Yes". La medida principal incluye la conversión y reacondicionamiento de 20.000 oficinas en viviendas durante los próximos diez años. Esto permitirían albergar a 40.000 nuevos residentes en espacios que se están quedando, en teoría, vacíos en la nueva era del teletrabajo.
Maria Torres-Springer, una de las máximas responsables de la administración en el área de urbanismo, lo explicaba así:
"No tiene sentido permitir que los edificios de oficinas estén vacíos mientras los neoyorquinos luchan por encontrar casa. Al permitir estas conversiones, Nueva York reforzará sus distritos financieros al tiempo que crea nuevos puestos de trabajo".
¿Cómo puede ayudar la conversión de oficinas en viviendas?
Nueva York no es la primera gran ciudad estadounidense en impulsar este tipo de estrategias de conversión. Boston, Chicago, Washington D.C. o San Francisco las han abrazado, también con resultados dispares y no siempre satisfactorios.
Esto enlaza con el motivo por el que la conversión de oficinas en viviendas resulta valiosa para la supervivencia residencial. Y es que contribuye a incrementar la oferta, lo que a su vez debería ayudar a aliviar la escalada de los precios. Pero no siempre es así.
El aumento de la población sin techo en San Francisco está directamente relacionado con la complejidad de la intervención en el mercado de la vivienda urbana por parte de las autoridades en un país donde, como colofón, posee una fuerte vinculación económica y política.
Conversión de oficinas en viviendas: un desafío económico en lo arquitectónico
El desafío de la estrategia de Nueva York en la conversión de oficinas alcanza, incluso, el campo arquitectónico. No es sencillo, ni barato.
Para el caso de San Francisco, la compañía Turner Construction estimaba una media de entre 472.000 y 633.000 dólares por vivienda. En Nueva York, Brian Steinwurtzel, de GFP Real Estate, apunta a un coste de entre 400 y 500 dólares por metro cuadrado. Esta compañía es parte del proyecto de conversión de 1.300 oficinas en viviendas de uso mixto en el edificio 25 de Water Street, en Manhattan, cuya inauguración data de 1969.
Confirma, además, que el desafío económico descansa sobre otro estructural para cumplir con la normativa actual en lo que a requisitos lumínicos y de ventilación se refiere. No en vano, la identidad estética de este edificio tiene mucho que ver con la reducida superficie de sus ventanas.
Un desafío normativo y por la inclusión
Otro de los restos a los que se enfrenta el plan de Nueva York es normativo. Hasta ahora, edificios como el 25 de Water Street se prestaban a la conversión por su fecha, ya que solo está permitida esta práctica para edificios construidos entre 1961 y 1977. Adams confía en poder extender ese plazo hasta las construcciones edificadas antes de 1990.
El prometedor plan de Nueva York también se enfrenta con el lógico escepticismo de que las nuevas viviendas no cumplan con un requisito fundamental: el de ser asequibles para grupos de población con ingresos bajos. Esto se circunscribe a la propia dinámica con la crisis de la vivienda y que arroja indicadores preocupantes, como una disponibilidad inferior al 1% de apartamentos de alquiler con un precio inferior a los 1.500 dólares.
Por las zonas en las que se están dando las conversiones, las dudas estriban en dilucidar si la nueva oferta de apartamentos se enmarcará en el sector del lujo e irá dirigida a este tipo de inquilinos.
La reconversión posee incluso una gran carga de integración étnica que afecta a todo el país. Así, las poblaciones negras, hispanas y orientales han venido abandonado los centros urbanos por los suburbs, mientras que la población blanca aumenta en los centros. En Brookling, y entre 2010 y 2020, la población blanca se incrementó en más de 54.000 habitantes, mientras que el resto de grupos descendió en 18.784 habitantes. Manhattan ofreció una estadística parecida en proporción.
Como se puede comprobar, el plan de conversión de oficinas en viviendas de Nueva York requiere de una planificación estudiada y certera. No en vano, existen ejemplos en los que, de errar en determinadas líneas maestras, podría acabar por agravar la situación y avivar la llama de la gentrificación.
Imágenes | Wikimedia.commons/SnowFire, Freepik/wirestock
